Alte Heizung in der Kapitalanlage: Was ein Austausch kostet und wie er die Rendite verändert
Die Heizung ist bei vielen Bestandsimmobilien der größte Kostenblock, der in keiner Renditeberechnung auftaucht. Wer sie vor dem Kauf mitdenkt, verhandelt besser und erlebt keine böse Überraschung.
Wie lange hält eine Heizung?
Gas- und Ölkessel halten erfahrungsgemäß etwa 20 bis 25 Jahre, gut gewartete Anlagen auch länger. Spätestens ab etwa 20 Jahren solltest du in deiner Kalkulation damit rechnen, dass ein Austausch in den nächsten Jahren fällig wird – auch wenn die Anlage heute noch läuft. Steht im Exposé eine Heizung aus den 1990er-Jahren, ist das kein Mangel, aber ein Kostenposten, der in die Rechnung gehört.
Was kostet ein Austausch?
Die folgenden Spannen sind grobe Richtwerte für den Austausch inklusive Montage. Je nach Region, Gebäude, Zugänglichkeit und Zustand der übrigen Anlage können die tatsächlichen Kosten deutlich abweichen. Für eine Kaufentscheidung ersetzen sie kein Angebot eines Fachbetriebs.
- Gas-Etagenheizung (Brennwerttherme) in einer Wohnung: rund 6.000 bis 10.000 €
- Zentraler Gas- oder Ölkessel im Mehrfamilienhaus: je nach Größe rund 15.000 bis 25.000 € für das ganze Haus – bei einer Eigentumswohnung zahlst du deinen Anteil
- Wärmepumpe im Einfamilienhaus: rund 25.000 bis 35.000 € vor Förderung, abhängig von Heizlast, Heizflächen und Wärmequelle
- Häufige Zusatzkosten: Abgasleitung oder Schornstein, neue Pumpen und Ventile, hydraulischer Abgleich, gegebenenfalls größere Heizkörper
Ob vorhandene Heizkörper für niedrigere Vorlauftemperaturen – etwa mit einer Wärmepumpe – ausreichen, lässt sich vorab rechnen. Hintergründe und Rechner dazu findest du bei Heizung Tools.
Wer bezahlt den Austausch?
Eigentumswohnung mit Zentralheizung: Die Heizungsanlage gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Über den Austausch entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Bezahlt wird aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage, meist nach Miteigentumsanteilen. Eine dünne Rücklage bei einer alten Anlage bedeutet: Die Sonderumlage ist absehbar.
Eigentumswohnung mit Etagenheizung: Hier trägst du die Kosten häufig allein – je nachdem, was die Teilungserklärung regelt. Ein Blick hinein lohnt sich vor dem Kauf.
Haus oder ganzes Mehrfamilienhaus: Du trägst die Kosten vollständig selbst.
Rechenbeispiel: So verändert die Heizung die Rendite
Eine vermietete Wohnung kostet 150.000 €, die Kaltmiete beträgt 600 € im Monat. Mit Kaufnebenkosten von rund 10,6 % (Grunderwerbsteuer 5 %, Notar und Grundbuch 2 %, Makler 3,57 %) liegt die Gesamtinvestition bei 165.855 €. Nach 3 % Mietausfall, 90 € nicht umlagefähigen Kosten und 80 € Instandhaltungsbudget bleiben 412 € im Monat übrig. Die Nettorendite vor Finanzierung liegt damit bei 2,98 %.
Die Gas-Etagentherme ist 22 Jahre alt. Für einen Austausch werden 8.000 € angesetzt.
- Variante A – zusätzliche Rücklage: Du legst den Betrag über 20 Jahre zurück, also gut 33 € im Monat. Die Nettorendite sinkt auf 2,74 %, der monatliche Überschuss auf 379 €.
- Variante B – Austausch direkt nach dem Kauf: Die 8.000 € kommen zur Gesamtinvestition hinzu. Die Nettorendite sinkt auf 2,84 % – und du brauchst das Geld sofort.
Ein Viertel Prozentpunkt klingt wenig. Bezogen auf eine Rendite von knapp 3 % ist es aber fast ein Zehntel des Ertrags. Und bei einer Zentralheizung mit kleiner Rücklage kann die Sonderumlage deutlich höher ausfallen als in diesem Beispiel.
Trage den Austausch als Einmalige Zusatzreparatur im Risikojahr ein, um den Effekt auf den Cashflow zu sehen – oder erhöhe das Instandhaltungsbudget um die monatliche Rücklage. Mit „Exposé einlesen“ erkennt der Rechner oft auch Heizungsart und Baujahr der Heizung.
Steuerliche Behandlung in Kürze
Der Austausch einer defekten oder alten Heizung gegen eine gleichwertige neue gilt bei vermieteten Immobilien in der Regel als Erhaltungsaufwand und kann im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden. Vorsicht in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in diesem Zeitraum 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten nur über die AfA abgeschrieben. Lass dich im Zweifel steuerlich beraten.
Weitere Punkte für Vermieter
- CO₂-Kosten: Bei Wohngebäuden, die mit Gas oder Öl beheizt werden, tragen Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten. Der Anteil richtet sich nach dem CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter und reicht in einem Stufenmodell bis zu 95 %. Eine alte, ineffiziente Heizung erhöht also auch deine laufenden Kosten. Wie hoch dein Anteil ist, zeigt der CO₂-Kosten-Rechner.
- Modernisierungsumlage: Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Teil der Kosten für eine neue Heizung auf die Miete umgelegt werden. Die Regeln dafür sind eng gefasst, mit Kappungsgrenzen und Abzügen; für Heizungen gibt es eigene Vorschriften. Plane eine Umlage nicht fest ein, ohne sie vorher prüfen zu lassen.
- Gesetzliche Vorgaben: Die Anforderungen an neue Heizungen im Gebäudeenergiegesetz werden derzeit überarbeitet. Prüfe vor einer Investitionsentscheidung den aktuellen Stand.
Checkliste vor dem Kauf
- Baujahr und Art der Heizung (Exposé, Energieausweis, Typenschild)
- Zentral- oder Etagenheizung – und was sagt die Teilungserklärung dazu?
- Höhe der Erhaltungsrücklage und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Wurde ein Heizungstausch schon besprochen oder beschlossen?
- Energieeffizienzklasse und Energieträger
- Letztes Messprotokoll des Schornsteinfegers und Wartungsnachweise
Eine absehbare Investition in die Heizung ist kein Grund, eine Immobilie nicht zu kaufen. Sie ist aber ein gutes Argument in der Preisverhandlung – und gehört in jede ehrliche Renditeberechnung.
Mit eigenen Zahlen prüfen
Im ImmoDeal-Check kannst du die wesentlichen Annahmen selbst ändern. Ergebnisse sind Modellrechnungen und ersetzen keine individuelle Prüfung.
Zum ImmoDeal-Check →Allgemeine Information, keine individuelle Steuer-, Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Kostenangaben sind grobe Richtwerte ohne Gewähr. Stand: Oktober 2026.