Sanierungsrechner: Was wird wann fällig – und was kostet es?
Im Exposé steht der Kaufpreis, aber selten, was in den nächsten Jahren an Heizung, Dach, Fenstern oder Leitungen ansteht. Trag ein, wann die Bauteile zuletzt erneuert wurden. Der Rechner zeigt dir, was wann fällig wird, mit welchen Kosten du rechnen solltest und wie viel Rücklage du pro Monat brauchst.
Sanierungsbedarf berechnen
Bauteile – wann zuletzt erneuert?
Leer lassen = noch original aus dem Baujahr. Haken entfernen, wenn ein Bauteil nicht berücksichtigt werden soll. Fördermittel sind nicht eingerechnet – sie können die Kosten energetischer Maßnahmen senken.
Mengen und Zuschlag anpassen
Die Flächen werden aus Wohnfläche und Geschossen geschätzt. Wenn du genaue Werte hast, trag sie hier ein.
Rücklage und Rendite (optional)
Kosten nach Jahr der Fälligkeit (Mittelwert der Spanne). Überfälliges ist im ersten Jahr eingerechnet.
| Bauteil | fällig ca. | Kosten (von–bis) |
|---|
Förderung: Fördermittel sind nicht berücksichtigt. Für viele energetische Maßnahmen wie Heizungstausch, Dämmung oder neue Fenster gibt es Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite, die deine Kosten senken können. Weil sich die Förderbedingungen häufig ändern und Kombinationen von Maßnahmen unterschiedlich gefördert werden, rechnet ImmoZiffer bewusst ohne Förderung.
Mit welchen Kosten und Lebensdauern der Rechner arbeitet
Fällig wird ein Bauteil im Rechner, wenn seine übliche Lebensdauer (Mittelwert der Spanne) seit der letzten Erneuerung erreicht ist. In der Praxis halten gut gewartete Bauteile oft länger, schlecht gewartete kürzer. Wenn du vor Ort siehst, dass etwas früher fällig ist, trag einfach ein älteres Jahr ein.
| Bauteil | Kosten | Lebensdauer |
|---|---|---|
| Heizung: Gas-/Öl-Etagentherme | 6.000–10.000 € je Wohnung | 20–25 Jahre |
| Heizung: Zentralkessel Gas/Öl | 15.000–25.000 € | 20–25 Jahre |
| Heizung: Wärmepumpe | 25.000–35.000 € | 20–25 Jahre |
| Fenster | 800–1.200 € je m² Fensterfläche | 30–40 Jahre |
| Dach inkl. Dämmung | 200–350 € je m² Dachfläche | 40–60 Jahre |
| Fassadendämmung (WDVS) | 150–270 € je m² | 35–45 Jahre |
| Gerüst (Dach/Fassade) | 15–20 € je m² inkl. 12 Wochen Standzeit | – |
| Dämmung oberste Geschossdecke | 40–90 € je m² | einmalig |
| Dämmung Kellerdecke | 40–80 € je m² | einmalig |
| Dämmung Heizungs-/Warmwasserrohre | pauschal 500–2.000 € je Haus | einmalig |
| Bad komplett | 15.000–30.000 € je Bad | 25–30 Jahre |
| Elektrik | 80–120 € je m² Wohnfläche | 30–40 Jahre |
| Leitungen (Strangsanierung) | 8.000–20.000 € je Wohnung | 40–50 Jahre |
Die Zentralheizungswerte gelten für übliche Anlagen in Ein- bis kleineren Mehrfamilienhäusern. Bei großen Anlagen solltest du ein Angebot einholen. Die Strangsanierung ist am schwersten zu schätzen: Je nach Zugänglichkeit der Schächte und Umfang (nur Wasser oder auch Abwasser und Heizung) liegen die Kosten weit auseinander.
Eigentumswohnung: Wer zahlt was?
Dach, Fassade, Fenster (je nach Teilungserklärung), Leitungen und die Zentralheizung gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Bezahlt wird aus der Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft oder – wenn die nicht reicht – über eine Sonderumlage. Bad, Elektrik in der Wohnung und eine Etagentherme zahlst du meist allein. Vor dem Kauf lohnt sich ein Blick in den Wirtschaftsplan, die Höhe der Rücklage und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen: Dort steht, welche Maßnahmen schon besprochen oder beschlossen sind.
Nachrüstpflichten beim Kauf
Auch ohne geplante Sanierung können Kosten anfallen: Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz müssen die oberste Geschossdecke – wenn das Dach darüber nicht gedämmt ist – und zugängliche, ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen gedämmt werden. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die der bisherige Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, gelten diese Pflichten erst nach dem Eigentümerwechsel; der Käufer hat dann zwei Jahre Zeit. Beide Maßnahmen sind vergleichsweise günstig und senken zugleich die Heizkosten. Der Rechner weist sie als „Nachrüstpflicht“ aus.
Heizung: Was beim Tausch zu beachten ist
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gilt ab 2029 eine steigende Pflicht zu klimafreundlicheren Brennstoffen, und für Vermieter ändert sich die Kostenaufteilung. Die Regeln sind neu und werden noch konkretisiert – vor dem Tausch also den aktuellen Stand prüfen. Mehr zur Heizung als Kostenfaktor bei Kapitalanlagen findest du im Ratgeber Heizung und Kapitalanlage, zur CO₂-Abgabe im CO₂-Kosten-Rechner.